עבודה עם אדריכל לתכנון בית פרטי

מאת אורן ארד

החלום עומד להתגשם. רכשתם חלקת קרקע ואתם עומדים להקים עליה את בית חלומותיכם. אתם יודעים בדיוק איזה בית אתם רוצים לבנות, חלמתם עליו זמן רב. 

מדריך זה נועד להסביר בדיוק מהו תהליך העבודה שלכם מול האדריכל שבחרתם מרגע ההיכרות ועד לטופס 4. מהם שלבי העבודה מולו, מהו התהליך מול הרשויות לצורך קבלת היתר הבניה וכיצד מתנהלים מול הקבלנים המבצעים את הבניה עצמה.

חלק 2 מתוך 3

6. הגשה להיתר

כל תוכניות ההגשה נערכות על גבי גיליון נייר אחד ארוך אשר מתקפל כמו אקורדיון - משם הכינוי "גרמושקה". הגרמושקה שלכם כוללת טופס גדול בתחילתו אשר שם מפורטים הפרטים שלכם ושל המגרש, של האדריכל והמהנדס ופרטים נוספים כגון מפרט הבית ושטחי הבניה המבוקשים. בהמשך האדריכל מציג בשרטוטים את חישוב השטחים של הבית כמו גם שרטוטים אדריכליים של הבית עצמו בכל ההיטלים בקנה מידה של 1:100. 

בעוד בעבר הלא רחוק היה צורך להגיע פיזית למשרדי הועדה על מנת להגיש את הבקשה, היום ההגשה מתנהלת באופן מקוון על ידי אתר ממשלתי אשר אדריכלים מורשים להיכנס אליו ולבצע את כל תהליך ההגשה באופן אלקטרוני. אבל רגע, צריך לשלם קצת קודם. כאשר אנו מבצעים עבודות בניה אנו נדרשים לשלם אגרת בניה. הסכום מחושב לפי שטח הבנייה בפועל. בשלב זה תידרשו לשלם לועדה פיקדון בגובה של 20 אחוז מאגרת הבניה כתנאי להגשה. את יתרת הסכום תשלימו לקראת קבלת ההיתר הסופי.

7. כניסה לוועדה

ההגשה להיתר אינה מסתכמת במסירת הגרמושקה ותשלום הפיקדון. כל ועדה דורשת שורה של מסמכים ואישורים בטרם תקבל את הבקשה. בדרך כלל זה כולל גם מפת מדידה עדכנית, כמה טפסים חתומים על ידיכם ועל ידי האדריכל, המהנדס או המודד. תידרשו להציג אישור מרשות מקרקעי ישראל (אשר עדיין מכונה "מינהל" או ר.מ.י) לבעלות שלכם על המגרש, נסח טאבו, אישורי שכנים וכדומה. האדירכל מעביר את כל המסמכים דרך המערכת המקוונת והועדה אמורה להגיב תוך 10 ימים אם הבקשה כוללת את כל הדרוש להגדרות שלה לתנאי סף לקבלה. 

כאשר הכל לשביעות רצון הועדה נקבל הודעה חגיגית שהבקשה תידון תוך 45 יום. אלו זמנים מקסימלים שהחוק מאפשר לועדה להגיב לפונים אליה וזאת על מנת למנוע עיכובים מיותרים ומתסכלים. ייתכן מאוד שנקבל מענה הרבה לפני מועד זה אך לעיתים רחוקות קורה שהועדה אינה מגיבה בזמן ואז הבקשה נפסלת ויש להגיש אותה מחדש.
כאשר הועדה תגיע לבקשה שלכם היא תיבדק על ידי מהנדס רישוי אשר יבחן את תכניות הבית ויוודא שהתכנון עומד בדרישות התב"ע. אם יהיו לו הערות הוא יחזיר את הבקשה לאדריכל תוך פירוט הערותיו לתיקון והגשה חוזרת. חלק מההערות נוגעות למהות התכנון (לדוגמא - חריגה בשטח המותר), חלק נוגעות לאי בהירות בשרטוטים. אחרי שהאדריכל מתקן את הכל לשביעות רצונו של מהנדס הרישוי הבקשה תשובץ לועדה אשר מתכנסת אחת לאיזה זמן מוגדר. לכל ועדה הלו"ז שלה אך זה נע בין ימים לשבועות.

8. אישור הועדה

ברגע שהבקשה שובצה לועדה האדריכל שלכם כבר יידע עם היא תאושר או לא. לרוב חברי הועדה אינם באמת מסתכלים על הבקשה עצמה אלא מסתפקים בקריאת סיכום והמלצת מהנדס הרישוי שבדק אותה. לכן אם האדריכל שלכם הסתדר עם מהנדס הרישוי שבדק את הבקשה אז כמעט ודאי שהיא תקבל את אישור הוועדה. במקרים מסוימים קיימת מחלוקת בין האדריכל לבין מהנדס הרישוי ואף אחד מהם אינו מוכן לוותר על צידקתו בנושא מסוים. במקרה כזה האדריכל, בשיתוף עם לקוחותיו, יבחר להכניס את הבקשה לועדה עם המלצת מהנדס הרישוי לסירובה. משם, יחד עם סירוב הועדה הרשמי, ינסה להגיש ערר. מסלול זה כמובן מאריך את הדרך משמעותית ויש לקחתו רק עם האדריכל והלקוחות משוכנעים שהועדה מונעת מהם זכות כזו או אחרת במסגרת תכנון ביתם. 
הבקשה שלכם עברה את הועדה וקיבלה אישור? עוד לא סיימתם. 

9. בקרת התֹכן

ניתן להתחיל בעבודות הבניה אחרי קבלת היתר בניה. אישור הועדה אינו היתר. עכשיו אחרי שקיבלתם את אישור הוועדה יש להעביר לוועדה מסמכים שונים לפני שתקבלו את ההיתר הנכסף. בדרך כלל זה כולל אישורי תשתיות שונים מבזק, חברת החשמל ורשות המים אשר יתייחסו למגרש שלכם וכיצד יש לחברו לתשתיות. תצטרכו להראות לועדה שהתקשרתם עם חברה לפינוי פסולת בנין על מנת להבטיח שהפסולת תטופל כחוק. הועדה תדרוש גם הסכם עם מעבדת בטון שתבדוק אם איכות יציקות הבטון של ביתכם עומדת בתקן הישראלי.

המהנדס קונסטרוקציה ששכרתם שלכם יתחיל לעבוד ובעזרת דו"ח קרקע שתזמינו יערוך חישובים הנדסיים של יציבות הבית וגם יתכנן את פרטי יציקות הממ"ד שלכם כדי להעביר אותם לפיקוד העורף בצה"ל (אשר מאשר בחתימתו כל ממ"ד שנבנה בארץ). תצטרכו גם להסדיר תשלומים ואגרות שונות מול העירייה ולבסוף גם להשלים את יתרת אגרת הבניה שנותרה. אחרי שהאדריכל שלכם יאסוף את כל החומר הדרוש ויעביר אותו לוועדה החוק מתיר לה עוד 30 יום כדי לענות אם הכל כשורה. אם מולאו כל הדרישות הועדה תפיק לכם את היתר הבניה.
רגע - עוד לא סיימנו איתם. ברשויות רבות כיום היתר הבניה שהופק אינו מאפשר להתחיל את העבודות במגרש לפני שמקבלים מהוועדה גם אישור תחילת עבודות. כך הם מוודאים שגם העבודות עצמן יתנהלו על פי דרישותיהם אשר בדרך כלל כוללות גידור האתר באופן מסוים, תליית שלט בכניסה לאתר הבניה עם שמות בעלי המקצוע, סידורים סניטריים לפועלים וכיו"ב. עם קבלת אישור תחילת העבודה אפשר סופסוף להתחיל לעבוד.

לתיאום פגישת ייעוץ ללא עלות השאירו פרטים

orenaradarch1.gif

©2020 by Oren Arad Architecture