עבודה עם אדריכל לתכנון בית פרטי

מאת אורן ארד

החלום עומד להתגשם. רכשתם חלקת קרקע ואתם עומדים להקים עליה את בית חלומותיכם. אתם יודעים בדיוק איזה בית אתם רוצים לבנות, חלמתם עליו זמן רב. 

מדריך זה נועד להסביר בדיוק מהו תהליך העבודה שלכם מול האדריכל שבחרתם מרגע ההיכרות ועד לטופס 4. מהם שלבי העבודה מולו, מהו התהליך מול הרשויות לצורך קבלת היתר הבניה וכיצד מתנהלים מול הקבלנים המבצעים את הבניה עצמה.

חלק 3 מתוך 3

10. לקראת ביצוע

הבא נחזור כמה צעדים אחורה. בזמן שהבקשה שלכם קיבלה את אישור הוועדה ועברה לשלב בקרת התכן ולמעשה תכנון ביתכם אושר, זה הזמן להתחיל לעבוד על תכניות העבודה. לא ניתן לבנות בנין על פי תכניות ההיתר. תכניות אלו מתארות את הבית במדויק אבל אינן מפורטות מספיק כדי לבנותו. לשם כך יש לערוך תכניות נוספות, גדולות יותר, מפורטות יותר אשר מתארות כל פרט ופרט שיש לבצע על מנת להקים את המבנה. תכניות עבודה מפורטות בדרך כלל בקנה מידה של 1:50, וכוללות גיליונות רבים אשר כל אחד מפרט מפלס אחר או נושא אחר על אותו המפלס. יש תכנית פיתוח השטח, תכנית בניה לכל קומה, תכנית נקודות חשמל, תכנית תקרה ותאורה, תכנית ריצוף וכן הלאה. האדריכל שלכם יפיק סט תכניות מלא המפרט את כל הבית לפרטיו בטרם יתחילו העבודות. האינטרס של כולם הוא שברגע שההיתר מתקבל ואיתו אישור תחילת העבודות, הביצוע בשטח יתחיל באופן מיידי - ולכן בשלב זה תכניות העבודה צריכות להיות מוכנות. 
לכן מיד עם אישור הועדה, האדריכל יתחיל לעבוד על תכניות העבודה של הבית. איתו גם המהנדס אשר ישלב את תכניות היסודות, ויציקות הבטון הקונסטרוקטיביות וביחד יכינו סט לביצוע. זה הזמן להיכנס לפרטים אם האדריכל. החל מסידור המטבח, סידור הריהוט בחדרים, סוגי ברזים במקלחות, סוגי אסלות, מיקום נקודות תאורה ומתגים, מיקומי שקעים, מיקומי וסוג מערכת מיזוג אויר, סוגי חלונות ואופן פתיחתם, ועוד. זה הזמן להתחיל לדבר גם על עיצוב פנים. ישנם אדריכלים אשר עושים גם עיצוב פנים, ישנם כאלו שמעדיפים שמעצב פנים נפרד יכנס לפרויקט. הכל תלוי גם בדרישותיכם וטעמכם האישי. כדאי לבחור כבר את סוג הריצוף, כלים סניטרים, גופי תאורה ואפילו הריהוט. מומלץ בחום להכניס בשלב זה גם גנן או אפילו אדריכל נוף כדי לתכנן את החצר ולהכניס לתכניות העבודה מראש סימונים והערות כגון מעבר קוי השקיה, מיקום שקעים למחשב השקייה, תאורת גינה וכו'.

11. כמויות?

בסופו של דבר מי שבונה את הבית הוא הקבלן המבצע, וזו אחת ההתקשרויות הכי משמעותיות שיהיו לכם בתוך הפרויקט הזה. ישנם קבלנים רבים שיתחרו על העבודה. ישנם קבלנים עצמאיים וישנן חברות בניה ולכל אחד היתרונות והחסרונות שלו. ניתן להעסיק קבלן מפתח (אחראי על כל שלבי הבניה ממגרש ריק ועד בית מוכן) או לפרק את הבניה לקבלנים שונים (שלד, גְמָרים, אלומיניום, חשמל, אינסטלציה וכו') כך או כך צריך לדעת כמה זה יעלה לפני תחילת העבודות. כאשר תפנו לקבלנים לקבלת הצעת מחיר הם יבקשו את תכניות העבודה של הבית, מהם ילמדו את המבנה, וחלקם יבקש גם כתב כמויות. כתב כמויות הוא ספר המפרט במילים ובמספרים את כל החומרים הדרושים לבניית הבית (לדוגמא: 100 מ"ר בלוק שחור, 200 מ"ר טיח, 80 מ"ר ריצוף, 4 אסלות מונובלוק, 8 כיורים וכן הלאה). כתב הכמויות נערך בדרך כלל על ידי משרד האדריכל או על ידי כָּמַת מקצועי אשר מנתח את התכניות וכותב את הספר. רשימה כזו כמובן עוזרת מאוד לקבלנים להכין הצעת מחיר מפורטת לביצוע העבודות. למרות שכתב כמויות מקובל ונחוץ בבנית פרויקטים גדולים כגון מבני ציבור או מגדלי מגורים אני ממליץ בדרך כלל להימנע מהכנת כתב כמויות לבניית בית פרטי!! היה וכתב הכמויות העריך 100 מ"ר בלוקים אבל בפועל נוצלו 107 מ"ר - אתם תשלמו את ההפרש, אשר ללא ספק יפורט לכם בדקדקנות על ידי הקבלן שלכם. אם לעומת זאת הקבלן יסתפק בתכניות האדריכליות והקונסטרוקטיביות בלבד להצעת המחיר שלו אז הוא יתחייב לבנות את הקיר, תהיה כמות הבלוקים שתהיה, ובלי יכולת להלין על כמות כזו או אחרת של בלוקים שנוצלה. הדבר נכון לגבי כל חומרי הבניה.

12. פיקוח צמוד או עליון

הגיע הרגע המיוחל בו אתם מתחילים את העבודות. הדבר הכי חשוב שצריך להתבצע לפני שמתחילים לחפור את היסודות זה למצוא את המיקום המדויק על פני המגרש שעליו יונח המבנה. זהו תפקידו של המודד שלכם לעלות על השטח ראשון ולסמן בדיוק את מיקום המבנה שיוקם. שימו לב, המיקום של ביתכם על המגרש הוא קריטי ואסור בשום אופן שיחרוג מגבולות הבניה המותרים. זה יהיה מצער מאוד אם אחרי שהבית מוקם יגלו שהוא חורג מקוי הבנין ומתקרב יותר מידי לגבולות המגרש. אחרי שמיקומו המדויק של הבית סומן הקבלן יכול להתחיל לחפור לצורך ביצוע היסודות. 

שלבי הבניה עצמם הם רבים ומגוונים, (אולי מאמר נפרד?) ומתוך ההנחה שהקבלן שלכם יודע את עבודתו אתם תתחילו לראות את הבית שלכם מתרומם במהירות וקורם עור וגידים (טיח וצנרת). עם זאת כדאי תמיד גם להשגיח על העבודות על מנת לוודא שהן מבוצעות בדייקנות ובאיכות. האדריכל שלכם ינהל מעקב כללי אחרי העבודת במסגרת "פיקוח עליון". הוא יגיע לביקורים באתר בנקודות זמן קריטיות לביצוע כגון מיקום המבנה, לפני יציקות חשובות, מיקום חדרים וכיו"ב. האדריכל גם יהיה תמיד זמין לשאלות או הבהרות לאי בהירויות בתכניות אם קיימות בכל שלב בביצוע וייתן מענה מיידי. עם זאת הוא אינו יהיה יום יום בשטח ויפקח על העבודות כולן. תפקיד זה שייך למפקח הבניה. אדם זה (שלא חובה אבל מומלץ ביותר לשכור) ינהל פיקוח צמוד על העבודות, יתנהל מול הקבלן/ים המבצעים בכל התחומים ויעמוד בין האדריכל, הקבלן וביניכם על מנת לוודא שהכל מתבצע בדיוק לפי התכניות.

13. טופס 4

בעוד שלד הבנין יתרומם במהירות מעודדת, שלב הגמרים בדרך כלל יכול להיות ארוך ומייגע לפעמים. זהו שלב שתלוי בתיאומים מורכבים בין בעלי מקצוע שונים (כגון טייח, רצף, חשמלאי וכו') ובתזמון הגעת חומרי הגלם הספציפיים שבחרתם כגון ריצופים, כלים סניטרים וכו'. אבל לאט לאט הבית שלכם מתחיל להראות כמו בית גמור. ההתרגשות בשיאה כאשר הגיע הזמן להכנס ולגור בו. אפילו אם תכנסו אליו מוכן ונוצץ, או כמו רבים בארץ, לפני סיום העבודות כולן שהחצר עדיין לא מוכנה, וישנן עוד כמה כלים וחומרי בנין פזורים פה ושם, ולא כל גופי התאורה נתלו ולא כל המראות הותקנו - זה לא משנה בכלום מההרגשה שזהו - הבית שלכם עומד ואתם גרים בו באושר.
רק דבר אחד אחרון נותר והוא להשיג מהועדה טופס אכלוס - הלא הוא טופס 4. בשביל להשיגו אתם תצטרכו להתרוצץ קצת ולהחתים גורמים שונים בתחום הרשויות והתשתיות אשר יאשרו שהבית שבניתם תקין ושהוא בוצע על פי ההיתר שקיבלתם. המודד שלכם יגיע בפעם האחרונה וימדוד את המגרש עם הבית עליו על מנת לוודא שהוא אכן ממוקם לפי התכנית, המהנדס יחתום שהבית יציב וגם האדריכל שלכם יחתום ויאשר שהבית בנוי לפי תכניות ההיתר שהגיש לוועדה באופן מדויק ותקני. לפעמים הדרך לטופס 4 טיפה יותר קשה ומסורבלת ממה שהיינו רוצים ולכן וישנם אנשים שנעזרים בחברות יעודיות שמטפלות בבירוקרטיה הזו מול כל הגורמים וניגשים בעצמם לרשויות כדי להשיג את טופס האכלוס המיוחל. בסופו של דבר גם הטופס 4 מגיע. זהו. הבית מוכן! תתחדשו! 

בניית ביתכם היא מסע ארוך, מדהים ולפעמים גם מייגע ומורט עצבים אך בסופו נשארתם עם חלום אחד שהתגשם. ישנם אנשים שעוברים את המסע הזה בייסורים מרים ומנגד ישנם אלו אשר נהנים מכל רגע. תהיו כאלה או כאלה - מה שחשוב הוא להזמין את האדריכל שלכם לחנוכת הבית - כי רוב הסיכויים הם שתישארו חברים.

לתיאום פגישת ייעוץ ללא עלות השאירו פרטים

orenaradarch1.gif

©2020 by Oren Arad Architecture